עיסקה למכירת נכס מקרקעין - כיצד היא מתבצעת?

מבוא

לאחר תקופת מיתון עקב משבר הסב-פריים בארה"ב, אשר הקרין על שווקי העולם לרבות על שוק הנדל"ן הישראלי, חוזר שוק המקרקעין בישראל "לרתוח".

מדינת ישראל הינה כבר כיום אחת מן המדינות הצפופות בעולם ועתודות הקרקע שלה לבניה אינן גבוהות. בד בבד, הכלכלה הישראלית נחשבת לאחת הכלכלה האיתנות בעולם.

השילוב של צפיפות אוכלוסיה גבוהה ביותר, עתודות קרקע מצומצמות יחסית וכלכלה עשירה באופן יחסי מביא לגאות במחירי הנדל"ן.

עקב כך מושך תחום הנדל"ן ענין רב, ורבים מבקשים להיכנס אליו כאפיק השקעה. לשם כך נדרשת הבנה טובה יותר של תחום מורכב זה.

בסדרת מאמרים זו אנסה להסביר, בצורה פשוטה מהם מקרקעין, במה שונה מכירת נכס מקרקעין ממכירת נכסים אחרים וכיצד בנויה עיסקת מכר המקרקעין הבסיסית. הבנת נושאים אלו הינה מפתח להבנת תחום הנדל"ן כולו. 

מהו נדל"ן? מהם מקרקעין?

ראשי התיבות של המונח נדל"ן הם "נכסי דלא ניידי", כלומר כל נכס שאינו ניתן לניוד או במילים אחרות קרקע או כל דבר המחובר חיבור של קבע לקרקע. המונח "מקרקעין" הינו מונח נרדף לחלוטין למילה נדל"ן.
מהגדרה זו עולה כי מגרשים, בתים, דירות גג, משרדים וכל מבנה הבנוי על הקרקע ואפילו עצים וצמחים הינם נדל"ן. בהתאם לכך, אם מכרתי מגרש עליו בנוי קוטג', ובו בריכת שחיה ועץ נדיר תמורת 500,000$ הרי שמכרתי תמורת סכום זה הן את המגרש, הן את הקוטג', הן את בריכת השחיה והן את העץ הנדיר ולא אוכל לדרוש כל תמורה נוספת בגינם. 

במה שונה מכירת מקרקעין ממכירת נכס אחר?

בבסיס הפירמידה של עסקאות הנדל"ן עומדת עסקת המכר "הפשוטה" של דירה או מגרש. שמתי את המילה פשוטה במרכאות, משום שעיסקה זו אולי בסיסית אולם בשום פנים ואופן אינה פשוטה. למעשה מדובר באחת העיסקאות המורכבות והמסוכנות ביותר בעבור הצדדים ועורך הדין המייצג אותם. אכן במרבית המקרים יצאו הצדדים "בשלום" מעיסקת המכר, אולם חיפזון, חוסר שימת לב או טעות של מי מהצדדים עלולה לגרום לצדדים לנזקים כבדים ביותר.

אולם במה שונה מכירת מקרקעין ממכירת תכשיט או מכירת מכונית? החוק קובע כי בעלות במיטלטלין עוברת במסירה. לדוגמא: א' נכנס לחנות תכשיטים ורואה יהלום גדול. הוא מוציא את כרטיס האשראי משלם 100,000$ ומקבל לידיו שקית שבתוכה היהלום. א' יוצא מן החנות, נכנס למכוניתו ונוסע. מתי עברה לידיו הבעלות ביהלום? הבעלות עברה לידו עם מסירת היהלום לידיו כנגד התשלום!

לעומת זאת העברת הבעלות במקרקעין מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין, או בשמו המקובל "טאבו". רק הרישום בטאבו מעביר את הבעלות בנכס מ- א' ל- ב'. הבעלות במקרקעין לא תעבור מן המוכר לקונה, אפילו שילם הקונה למוכר את כל התמורה בעבור הנכס, ואפילו הקונה מתגורר בנכס מזה 20 שנה. למעשה ניתן לומר שעיסקת המקרקעין "מסתיימת" רק עם השלמת הרישום על שם הקונה בלשכת המקרקעין וכל עוד לא בוצעה הרישום, כל מה שיש לקונה היא זכות חוזית במקרקעין.

מכאן אפשר להבין כי בכל אותן דירות בהן טרם הושלמו תהליכי הרישום על שם רוכשיהן (למשל דירות מינהל), טרם הסתיימה עיסקת הרכישה, ולרוכשי הדירות אין זכות קניינית בהן.

כיצד, אם כן, בנויה עיסקת מכר המקרקעין?

במאמר הבא אסביר כיצד בנוי השלב החוזי ומהן הסכנות שבו.